11/04/2011 - Cedolare secca: regole d'applicazione

(FiscoOggi): le regole della cedolare secca. Opzione all`insegna della semplicita` Nessun adempimento per i titolari di contratti in corso al 7 aprile: tutto nel 730 o Unico da presentare nel 2012 Con la pubblicazione del provvedimento del direttore dell`agenzia delle Entrate del 7 aprile ha piena operativita` la ``cedolare secca`` introdotta dall`articolo 3 del dlgs 23/2011 (``Disposizioni in materia di federalismo fiscale``). La cedolare secca consiste in un regime opzionale di tassazione del canone relativo alle unita` immobiliari abitative (con accatastamento da A/1 ad A/11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioe` gli uffici), locate a uso abitativo, sostitutivo dell`Irpef e delle relative addizionali, nonche` dell`imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. In sintesi, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, la cedolare secca si applica con un`aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilita` abitative (individuati dal dl 551/1998, all`articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

Soggetti interessati e tipologie di immobili
L`opzione potra` essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull`unita` immobiliare oggetto di locazione e sulle relative pertinenze, locate congiuntamente all`abitazione. Nel caso di contitolarita` di diritti sull`immobile, l`opzione dovra` essere esercitata distintamente da ogni locatore, ed esplichera` efficacia solo in capo a quelli che l`hanno esercitata. A coloro che non si siano avvalsi dell`opzione restera` applicabile l`imposta di bollo e l`imposta di registro, quest`ultima calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. E` fondamentale ricordare che, per l`efficacia dell`opzione, e prima dell`esercizio di questa, il locatore sara` tenuto a comunicare con lettera raccomandata al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell`opzione, alla facolta` di chiedere l`aggiornamento del canone, inclusa la variazione accertata dall`Istat dell`indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi nell`anno precedente.

Modalita` di esercizio dell`opzione e durata
L`opzione potra` essere esercitata in sede di registrazione del contratto, di proroga o di risoluzione dello stesso, oppure, in alcuni casi, con applicazione diretta in dichiarazione dei redditi. L`opzione, pertanto, verra` esercitata o con il rivisto modello 69 o col nuovo modello telematico semplificato di denuncia Siria, messo a punto per le fattispecie di contratti di locazioni contenenti solamente la disciplina del contratto di locazione senza altre pattuizioni, che presentino le seguenti caratteristiche:
- numero di locatori non superiore a tre tutti optanti per la cedolare;
- numero dei conduttori non superiore a tre;
- una sola unita` abitativa con massimo tre pertinenze, a condizione che tutti gli immobili siano censiti con attribuzione di rendita.
Relativamente al modello 69, si rileva che lo stesso e` stato modificato per permettere l`esercizio dell`opzione in tutte le ipotesi contemplate nel provvedimento (quindi, anche in caso di proroghe o risoluzioni del contratto). Il nuovo modello 69 potra` anche sostituire il modello di ``Comunicazione dati catastali Cdc`` (provvedimento del direttore dell`agenzia delle Entrate del 25 giugno 2010) per gli adempimenti a esso connessi. Il provvedimento prevede, inoltre, che, nel caso di contratti per i quali non sussiste l`obbligo di registrazione in termine fisso, l`opzione potra` essere esercitata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi o, qualora il contratto sia registrato per il caso d`uso o volontariamen te, in sede di registrazione.
L`opzione, una volta esercitata, vincolera` il locatore all`applicazione del regime della cedolare secca per l`intero periodo di durata del contratto o della proroga, salva sempre la facolta` di revoca dell`opzione. L`eventuale revoca non preclude, comunque, la possibilita` di optare nelle annualita` successive residue di contratto. Cosi` come il mancato esercizio dell`opzione, nella prima annualita` del contratto, non preclude la possibilita` di opzione per le annualita` successive, nel termine per il versamento dell`imposta di registro, salvo sempre la facolta` di revoca.

Disciplina transitoria per l`anno 2011
Per il periodo d`imposta 2011, ai contratti in corso nel 2011, anche con scadenza anteriore al 7 aprile 2011, ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima di tale data, si potra` optare per il regime della cedolare con modalita` differenti:
- direttamente in dichiarazione dei redditi da presentare nell`anno 2012 per i redditi 2011, per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonche` per i contratti in corso alla stessa data per i quali e` gia` stata eseguita la registrazione o e` stato eseguito il versamento per la eventuale proroga;
- in sede di registrazione, per i contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011 o per i quali il termine per il pagamento dell`eventuale proroga, a partire dalla stessa data, non sia ancora spirato (in quest`ultimo caso l`opzione verra` espressa nel modello 69);
- con il modello 69, per il caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla medesima data, non sia ancora scaduto il termine per pagare la relativa imposta di registro.
Al riguardo, e` importante evidenziare come, relativamente ai contratti per i quali i termini per la registrazione scadono tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, la registrazione (e la eventuale opzione) potra` essere effettuata entro tale ultimo termine. Il medesimo arco temporale e` accordato a chi voglia aderire all`opzione per i contratti con termine per effettuare la proroga scadente nel medesimo periodo.

Regime tributario applicabile all`opzione e termini per i versamenti
I soggetti che hanno effettuato l`opzione saranno tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
L`imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituira`:
- l`Irpef e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unita` immobiliari alle quali si riferisce l`opzione, nei periodi d`imposta ricadenti nel periodo di durata dell`opzione;
- l`imposta di registro dovuta per le annualita` contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l`opzione;
- l`imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.

Inoltre, la cedolare sostituisce l`imposta di registro e l`imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora:
- alla data della risoluzione anticipata sia in corso l`annualita` per la quale e` stata esercitata l`opzione per la cedolare secca;
- venga esercitata l`opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga.
Quanto al versamento della cedolare, il comma 4 dell`articolo 3, dlgs 23/2011, dispone che la stessa sia versata entro i termini fissati per il versamento dell`imposta sul reddito delle persone fisiche e che per la liquidazione, l`accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi e il contenzioso, si applichino le disposizioni previste per le imposte sui redditi.
Il provvedimento disciplina dettagliatamente le modalita` e i termini di versamento in acconto nella misura dell`85% per l`anno 2011 e del 95% dal 2012, stabilendo che sia il versamento in acconto sia quello a saldo vengano eseguiti con le modalita` stabilite dall`articolo 19 del dlgs 241/1997 (F24), specificando che ``detta modalita` e` utilizzata per i versamenti d`acconto eseguiti nel corso del 2011 anche dai soggetti che si avvalgono dell`assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi al sostituto d`imposta o a un Caf o a un professionista abilitato``. Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicheranno le disposizioni in materia di versamento a saldo dell`imposta sul reddito delle persone fisiche.

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