26/10/2012 - Mediazione immobiliare: regole della trasparenza

(Il Sole24ore - Casa24Plus) Rivolgersi a un'agenzia immobiliare per comprar casa significa affidarsi nelle mani di un mediatore che deve agire con trasparenza e offrire assistenza fino all'effettiva conclusione del contratto. Per svolgere questo compito, l'agente che ha ricevuto l'incarico deve reperire ogni documento e informazione utile e metterli a disposizione del cliente, per dare una visione chiara ed esaustiva dell'affare.

Quindi deve poter fornire: certificati di destinazione d'uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, concessioni o licenze edilizie, concessioni in sanatoria. E ancora: certificati di abitabilità e agibilità, classe energetica, attestazione di conformità degli impianti, copia delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati, iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari. L'agente deve essere poi pronto a illustrare le notizie sulle caratteristiche generali dell'immobile (ad esempio il grado di accessibilità per i portatori di handicap) e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona (scuole, ospedali, verde pubblico eccetera). Queste norme di comportamento sono (dovrebbero essere) tipiche di un mediatore iscritto presso la Camera di commercio, meglio se membro di un'associazione di categoria, che prevede un codice di autodisciplina da accettare espressamente.

«Se si prende il taxi, non viene in mente di chiedere la patente all'autista. Quando si intende comprar casa occorre però tutelarsi», spiega Beatrice Zanolini, segretario Fimaa Milano, Monza e Brianza. Tradotto: controllare la regolare iscrizione dell'agente immobiliare. «A volte, infatti – continua – le agenzie si avvalgono di chi non è iscritto. O è lo stesso acquirente, per timore di vincolarsi troppo, a rivolgersi a gente non abilitata».

Al momento dell'elaborazione di una proposta d'acquisto, il cliente deve avere dunque un quadro completo. Anche per poter valutare con l'aiuto di un professionista competente ogni aspetto e clausola dell'accordo. Una regola semplice ma spesso elusa è quella di mettere nero su bianco la proposta di acquisto di una casa: scripta manent. La regola vale anche per l'entità della provvigione del mediatore e le relative modalità di pagamento, che devono essere concordate per iscritto. Una volta firmata, la proposta di acquisto è irrevocabile: se il venditore l'accetta, non è più possibile tornare indietro e recuperare la somma corrisposta (trattenuta in deposito dall'agente). Per redigerla, non ci sono formulari standard, ma si può chiedere l'uso di moduli ispirati alle linee guida elaborate dalla Commissione camerale. La proposta, che deve essere depositata dall'agente in CdC, dovrebbe durare da 7 a 15 giorni, termine entro cui deve pervenire l'accettazione (o meno) del venditore.

«L'acquisto di una casa è un percorso a tappe: proposta, contratto preliminare, rogito – racconta Domenico de Stefano, presidente del Consiglio notarile di Milano –. Nella proposta è bene specificare che l'efficacia è subordinata anche al controllo di un professionista, che aiuti a leggere i documenti e valutare i requisiti dell'immobile». Per la verifica complessiva, meglio rivolgersi a un notaio, dal quale si dovrà comunque andare per i passaggi successivi. «Se nella proposta si stabilisce un tempo molto lungo per il rogito – dice de Stefano – ci sarà da scrivere di più, per disciplinare il tempo che passa. Cosa succede se nel frattempo viene convocata un'assemblea di condominio che impone alcune spese straordinarie? A chi spetta pagare?». Un contratto preliminare e un rogito senza problemi partono da un onesto lavoro del mediatore.

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